Por Luiz+Henrique Coppoli+Barros
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17 de novembro de 2025
Com a criação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e a implementação da Reforma do Consumo pela LC 214/2025 , o setor de locações entra em um novo cenário de transparência, rastreabilidade e exigência de conformidade. O que antes era fragmentado entre cartórios, prefeituras e diversos sistemas passa agora a ser integrado em um único identificador nacional por imóvel, capaz de cruzar dados de contratos, declarações fiscais, operações societárias e valores de referência. Vinculando cada imóvel a um ID único nacional, isso cria uma base sólida para cruzamentos automáticos e reduz a margem de inconsistências. Dentro desse novo ambiente, três pontos se destacam: 📌 1. Rastreabilidade total das locações - Cada imóvel passa a ter identificação nacional única (CIB + SINTER). - Contratos, recibos, NFS-e, declarações de IR e recolhimentos de IBS/CBS ficam interligados. - Locações intra-grupo, cessões e arrendamentos ficam mais visíveis, reduzindo espaço para estruturas informais. 📌 2. Valor de referência e auditoria de mercado - Adoção de metodologia padronizada de valor de mercado. - Maior rigor contra subavaliações em locações e reorganizações societárias. - Parâmetro para verificar se a renda declarada é compatível com o imóvel e sua localização. 📌 3. Reorganizações e holdings mais expostas - Doações, integralizações, usufruto, cisões e operações internas passam a ser mapeadas com clareza. - O CIB aumenta a capacidade de fiscalização, mas também melhora a governança e segurança documental. Impactos do IBS/CBS nas locações: riscos e oportunidades A LC 214/2025 cria um regime específico de IVA (IBS + CBS) para operações imobiliárias, afetando locações de forma diferente para PF e PJ . Pessoas Físicas - Locações residenciais de até R$ 600 ficam isentas (proteção social); - Proprietários com grande volume de imóveis podem ser enquadrados como atividade econômica para fins de IVA ; - Curta temporada tende a seguir regras de hospedagem, com base reduzida e vedações de crédito; Pessoas Jurídicas e Holdings - Locação e cessão onerosa: redução de até 70% na carga efetiva (em cenários B2B); - Venda de imóveis : possibilidade de redução de até 50% da alíquota combinada; - Condomínio, IPTU e taxas: tendência de permanecerem fora da base de IBS/CBS como despesas reembolsáveis; - Operações B2B tendem a ser neutras, pois o tomador pode gerar crédito do IVA; Checklist estratégico para locadores e empresas patrimoniais Para evitar exposição e aproveitar benefícios, alguns passos são indispensáveis: ✅Vincular todos os imóveis ao CIB/SINTER ✅Classificar corretamente o tipo de locação (residencial, comercial, curta temporada, intra-grupo) ✅Separar aluguel de reembolsos (condomínio, IPTU) ✅Revisar contratos com cláusulas de neutralidade e adaptação automática ao IVA ✅Simular cenários PF x PJ, principalmente para quem possui grande carteira ✅Mapear riscos documentais e fiscais antes de 2026 (ano-teste da apuração assistida) No Coppoli Advogados, acompanhamos cada etapa dessa transição e ajudamos locadores, administradoras e empresas patrimoniais a se estruturarem para o futuro. Nossa assessoria jurídica orienta na revisão documental, mapeamento do portfólio, adequação fiscal e preparação para a apuração assistida do IVA. Quer se antecipar às mudanças e proteger sua carteira de locações com segurança? Entre em contato com o Coppoli Advogados e acompanhe nossos canais para receber análises e atualizações contínuas sobre o novo cenário tributário.